Service-Public urbanisme

Quelles précautions prendre avant l'achat d'un terrain à bâtir hors lotissement ?

Avant l'achat d'un terrain situé en dehors d’un lotissement, il est recommandé de vérifier ses caractéristiques physiques, s’il est soumis à des contraintes particulières et la réglementation qui lui est applicable. Nous vous présentons les précautions à prendre.

À savoir

L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse de vente ou d’un délai de réflexion de 10 jours avant de signer l’acte authentique de vente.

Vérifier les caractéristiques du terrain

Il est recommandé de visiter le terrain sur place pour voir son environnement, son accès et ses limites.

Environnement

Vous devez vous assurer que les caractéristiques physiques du terrain permettent de recevoir votre projet de construction.

Par la visite du terrain, vous pouvez constater certaines contraintes (enrochements, nature du sol, pente, flaques d’eau...). La connaissance de l’histoire de la zone (par exemple, une ancienne carrière) peut également vous apporter des éléments d’information. Vous pouvez interroger la mairie à ce sujet.

Où s’adresser ?

Mairie

Accès au terrain

Si le terrain n'a pas d'accès direct à la voie publique, vous devez vérifier auprès du vendeur s’il existe une servitude de passage (particuliers). Sinon, une servitude de passage doit être établie sur un terrain voisin avant le dépôt d'une demande de permis de construire en mairie.

Bornage

Vous pouvez demander au vendeur si le terrain a fait l'objet d'’un bornage (particuliers) réalisé par un géomètre. Il n'est pas obligatoire lors de la vente d'un terrain hors lotissement, mais s'il existe, il permet de fixer de manière officielle les limites du terrain.

Connaître les règles d’urbanisme de la commune

Le règlement national d'urbanisme (RNU), la carte communale ou le plan local d’urbanisme (PLU) communal ou intercommunal (PLUi) détermine la règlementation applicable au terrain, notamment les points suivants :

  • Règles de construction (constructions autorisées suivant la zone où se situe le terrain, règles d’implantation, hauteur des constructions, ...)

  • Délimitations des zones à risques naturels ou technologiques (inondation, retrait-gonflement argile, technologiques...)

  • Servitudes (mines, canalisations, protection des captages d'eau, patrimoine naturel, culturel et sportif à protéger...)

  • Futurs projets d'aménagement locaux (par exemple, la présence d’emplacements réservés dans le PLU pour les projets de voirie et d’ouvrages publics, espaces verts).

Vous pouvez vous informer auprès du service urbanisme de la mairie.

Où s’adresser ?

Mairie

Demander un certificat d'urbanisme opérationnel

La constructibilité d'un terrain isolé (particuliers) dépend de sa situation sur le territoire de la commune. Pour connaître la faisabilité de votre projet, vous pouvez déposer en mairie une demande de certificat d'urbanisme opérationnel. (particuliers) Il vous indiquera également l'état des équipements publics existants ou prévus.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

Où s’adresser ?

Mairie

Cas général

Vous devez remplir et transmettre votre demande de certificat d'urbanisme par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

Où s’adresser ?

Mairie

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre demande sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande au moyen d'un formulaire :

    À Paris

    Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

    À savoir

    Le certificat d'urbanisme vous indiquera les taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

    Où s’adresser ?

    Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

    Connaître les risques et les nuisances du terrain

    Si le terrain se situe dans une zone d’exposition à un risque naturel, minier, technologique ou au recul du trait de côte, l’annonce immobilière doit porter la mention : «  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr  ».

    De plus, lors de la première visite, l’état des risques doit vous être remis.

    Vous pouvez vous informer sur les risques naturels (inondations, cavités souterraines, terrain argileux...) en consultant le site suivant :

  • Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques - Outil de recherche

    • Avant de signer la promesse de vente (particuliers) ou, s'il n'y a pas de promesse, l'acte authentique de vente (particuliers), le vendeur doit vous remettre différents diagnostics si le terrain est dans une zone concernée par les situations suivantes :

    • Risques et pollutions (zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers, naturels et secteur de pollution des sols)

    • Nuisances sonores aériennes (zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit)

    • Sols argileux (zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols).

    Où s'adresser ?

    Mairie

    Pour des renseignements sur le PLU ou sur votre demande de certificat d'urbanisme

    Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

    Pour des renseignements sur le PLU ou sur votre demande de certificat d'urbanisme à Paris

    Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

    Pour des renseignements sur les taxes et impôts fonciers

    Notaire

    Références